Feudenheim 2026
Feudenheim liegt im Osten von Mannheim direkt am Neckar und gehört zu den gefragtesten Wohnlagen der Stadt. Wer über einen Umzug nach Feudenheim nachdenkt oder eine Immobilie im Stadtteil kaufen beziehungsweise verkaufen möchte, findet hier die wichtigsten Fakten zu Lage, Bevölkerung, Infrastruktur und Mietpreisen.
Das Wichtigste in Kürze
- Feudenheim liegt im Osten Mannheims am Neckar, angrenzend an Wallstadt, Vogelstang, Käfertal, Neckarstadt-Ost und Neuostheim; östlich schließt sich Ilvesheim im Rhein-Neckar-Kreis an
- Rund 14.067 Einwohnerinnen und Einwohner, das entspricht 4,3 Prozent der Mannheimer Gesamtbevölkerung
- Erste urkundliche Erwähnung bereits im Jahr 766 im Lorscher Codex unter dem Namen Vitenheim
- Zwei Stadtbahnlinien, Busverkehr und eine nahegelegene A6-Anschlussstelle verbinden den Stadtteil mit der Innenstadt
- Die Nettokaltmiete liegt laut qualifiziertem Mannheimer Mietspiegel 2025/2026 im städtischen Schnitt bei 9,19 €/m² (Stand 2026)
- Historischer Ortskern mit dem Gasthaus zum Ochsen, dem ältesten Gasthaus Mannheims
Wo liegt Feudenheim und was zeichnet den Stadtteil aus?
Feudenheim ist einer von 38 Mannheimer Stadtteilen und bildet zugleich einen eigenen Stadtbezirk im Osten der Stadt, direkt am Neckar. Angrenzend liegen die Stadtteile Wallstadt, Vogelstang, Käfertal, Neckarstadt-Ost und Neuostheim, östlich schließt sich die Gemeinde Ilvesheim im Rhein-Neckar-Kreis an.
Mit einer Fläche von etwa 6,1 Quadratkilometern ist Feudenheim geprägt von einer historischen Dorfstruktur mit kleinstädtischem Charakter, kombiniert mit guter Anbindung an das Fernstraßennetz und die Innenstadt. Rund 37 Prozent der Stadtteilfläche sind versiegelt, der Rest verteilt sich auf Wohnbebauung, Grünflächen und die Neckarauen.
Wie hat sich Feudenheim historisch entwickelt?
Feudenheim wurde bereits 766 im Lorscher Codex als „Vitenheim“ erstmals urkundlich erwähnt. Seit 1910 gehört der ehemals eigenständige Ort zu Mannheim. Ein bauliches Wahrzeichen aus dieser langen Geschichte ist das Gasthaus zum Ochsen: Es wurde 1632 errichtet und gilt heute als das älteste Gasthaus Mannheims. Bis heute prägt der historische Ortskern rund um die Hauptstraße das Bild des Stadtteils, ergänzt um jährliche Traditionen wie die Feidemer Kerwe im Herbst.
Wie viele Menschen leben in Mannheim-Feudenheim?
Zum Stichtag 31.12.2024 zählte Mannheim Feudenheim 14.067 Einwohner, das entspricht 4,3 Prozent der Mannheimer Gesamtbevölkerung. Die Bevölkerungsdichte liegt bei rund 2.319 Personen je Quadratkilometer. Mit einem Durchschnittsalter von 48,3 Jahren ist Feudenheim der Stadtbezirk mit dem zweithöchsten Altersdurchschnitt in ganz Mannheim.
Diese Altersstruktur spiegelt sich auch im sogenannten Abhängigkeitsquotienten wider, der das Verhältnis von Kindern und Senioren zur erwerbsfähigen Bevölkerung beschreibt: In Feudenheim liegt er bei 76, gesamtstädtisch bei 57. Auf 100 Personen im erwerbsfähigen Alter kommen damit 31 unter 20-Jährige und 45 Personen über 64 Jahre, was für Kaufinteressierte mit Blick auf Nachbarschaft und langfristige Wohnqualität relevant sein kann.
Wie ist die Infrastruktur?
Feudenheim bietet eine für Familien und Berufspendler gleichermaßen praktische Grundversorgung:
- Sieben Kindertagesstätten, eine Grundschule, eine Realschule und ein Gymnasium
- Stadtteil- und Schulbibliothek an der Feudenheimschule sowie ein Jugendtreff
- Wochenmarkt auf dem Rathausplatz jeden Freitag von 7.00 bis 13.30 Uhr
- Zwei Stadtbahnlinien und Busverkehr mit direkter Anbindung an die Innenstadt
- Eine nahegelegene Anschlussstelle der A6
- Vier Carsharing-Stationen mit insgesamt zehn Fahrzeugen
Auffällig ist zudem die hohe PKW-Dichte: Mit 532 privat zugelassenen Fahrzeugen je 1.000 Einwohnern liegt Feudenheim deutlich über dem Mannheimer Durchschnitt, was auf einen eher städtisch-familiären als rein urbanen Wohnstil hindeutet.
Was kosten Wohnungen und Häuser in Feudenheim 2026?
Der Mannheimer Mietspiegel 2025/2026 weist eine durchschnittliche ortsübliche Nettokaltmiete von 9,19 €/m² aus, ein Anstieg von 8,4 Prozent gegenüber dem vorherigen Mietspiegel 2023/2024 mit 8,48 €/m² (Stand 2026). Der Mannheimer Mietspiegel wurde vom Gemeinderat als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB anerkannt und bildet damit die rechtlich relevante Vergleichsmiete für die gesamte Stadt ab.
Eine Beispielrechnung auf Basis dieses städtischen Durchschnittswerts: Für eine 70-m²-Wohnung ergibt sich eine ca. Nettokaltmiete von rund 643 Euro im Monat, ohne Heiz- und Betriebskosten. Da der Mietspiegel keine separaten Stadtteilwerte ausweist, dient dieser Betrag nur als grobe Orientierung. Für eine belastbare Einschätzung lohnt sich daher der Kontakt zu einem erfahrenen Immobilienmakler aus Mannheim, da sich einzelne Straßenzüge in Feudenheim preislich spürbar unterscheiden können.
Welche Vor- und Nachteile hat das Wohnen in Feudenheim?
Gerade beim Wohnungsverkauf in Mannheim zeigt sich, dass die hohe Nachfrage in Feudenheim Vor- und Nachteile zugleich mit sich bringt: Eigentümer profitieren von kurzen Vermarktungszeiten, während Kaufinteressierte mit mehr Konkurrenz rechnen müssen.
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Historischer Ortskern mit kleinstädtischem Charakter | Hohe Nachfrage kann die Wohnungssuche erschweren |
| Gute Schul- und Kita-Dichte für Familien | Verkehrsbelastung entlang Hauptstraße, Am Aubuckel und Wingertsbuckel |
| Zwei Stadtbahnlinien und A6-Nähe | Begrenztes Neubauangebot im historischen Kernbereich |
| Naherholung an Neckar und Feudenheimer Au | Zweithöchster Altersdurchschnitt aller Mannheimer Stadtbezirke |
| Wochenmarkt und gewachsene Nahversorgung | Hohe Pkw-Dichte kann Parkraum in Wohnstraßen knapp machen |
Welche Orte sind sehenswert oder beliebt?
Das prägende Wahrzeichen von Feudenheim ist das Gasthaus zum Ochsen an der Hauptstraße, erbaut 1632 und bis heute das älteste Gasthaus der Stadt. Wer Ruhe und Grün sucht, findet sie in der Feudenheimer Au, einer offenen Park- und Feldlandschaft zwischen Wohlgelegen und Feudenheim, die von Spaziergängern, Kleingärtnern und Landwirten genutzt wird.
Am Adolf-Damaschke-Ring befindet sich eine größere GBG-Wohnanlage mit moderner, klarer Architektur, die einen deutlichen Kontrast zum historischen Ortskern bildet. Der Rathausplatz mit seinem freitäglichen Wochenmarkt bleibt dabei der soziale Mittelpunkt des Stadtteils.
Wie läuft ein Immobilienverkauf in Feudenheim ab?
Wer in Feudenheim verkaufen oder kaufen möchte, sollte die Besonderheiten der gewachsenen Bausubstanz kennen: von Altbauten im historischen Ortskern bis zu Neubauwohnungen an modernen Wohnanlagen. Der Ablauf ähnelt in weiten Teilen einem klassischen Hausverkauf in Mannheim.
Ein strukturierter Ablauf umfasst typischerweise:
- Marktwertermittlung unter Berücksichtigung von Lage, Baujahr und Ausstattung
- Zusammenstellung der Objektunterlagen (Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne)
- Erstellung eines aussagekräftigen Exposés und professioneller Fotos
- Organisierte Besichtigungen mit vorqualifizierten Interessenten
- Begleitung bis zum Notartermin
„In Feudenheim treffen wir häufig auf historische Bausubstanz neben modernen Wohnanlagen. Genau diese Mischung macht eine sorgfältige, lagegenaue Bewertung besonders wichtig“, erklärt Fritz Lind, Geschäftsführer von Immo Krämer.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf in Feudenheim?
In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent des beurkundeten Kaufpreises. Sie wird einmalig fällig, sobald der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet ist, und muss innerhalb der vom Finanzamt gesetzten Frist beglichen werden, bevor die Eintragung im Grundbuch erfolgen kann. Zusammen mit Notar- und Grundbuchkosten zählt sie zu den klassischen Kaufnebenkosten, die Käufer zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis einplanen müssen.
Wie wird die Maklerprovision beim Hausverkauf in Baden-Württemberg aufgeteilt?
Seit dem 23. Dezember 2020 schreiben §§ 656c und 656d BGB bei Wohnungen und Einfamilienhäusern eine hälftige Teilung der Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer vor, sofern ein Makler für beide Seiten tätig wird oder von beiden Parteien beauftragt ist. Beauftragt nur eine Seite den Makler, darf sie der anderen höchstens die Hälfte ihrer eigenen Provision in Rechnung stellen. Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken oder Gewerbeimmobilien gilt diese gesetzliche Regelung dagegen nicht.
Ist ein Energieausweis beim Immobilienverkauf gesetzlich vorgeschrieben?
Ja, das Gebäudeenergiegesetz verpflichtet Verkäufer, spätestens beim Besichtigungstermin einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Bereits in der Immobilienanzeige müssen zentrale Kennwerte wie Energieträger, Baujahr und Energiekennwert genannt werden, und nach Vertragsabschluss ist der Ausweis unverzüglich zu übergeben. Fehlen die Pflichtangaben in der Anzeige oder wird der Ausweis nicht vorgelegt, drohen Bußgelder durch die zuständige Behörde. Ob ein Verbrauchs- oder Bedarfsausweis erforderlich ist, richtet sich nach Baujahr und Größe des Gebäudes.
Muss ich beim Verkauf einer Immobilie in Feudenheim Steuern zahlen?
Ein Verkaufsgewinn ist innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf grundsätzlich steuerpflichtig, geregelt in § 23 Einkommensteuergesetz als privates Veräußerungsgeschäft. Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn die Immobilie durchgehend selbst bewohnt wurde oder im Verkaufsjahr sowie den beiden vorangegangenen Jahren der Eigennutzung diente. Nach Ablauf der Zehnjahresfrist entfällt die Steuerpflicht unabhängig von der Nutzungsart. Wer sich unabhängig von der Frist grundsätzlich mit dem Thema Immobilie verkaufen in Mannheim beschäftigt, sollte solche steuerlichen Fristen frühzeitig in die Planung einbeziehen.
Wer ist der beste Immobilienmakler für Feudenheim?
Einen guten Immobilienmakler erkennt man an nachweisbarer Ortskenntnis, einer realistischen statt überhöhten Kaufpreiseinschätzung, transparenter Kommunikation während des gesamten Verkaufsprozesses und einem vollständigen Leistungsspektrum von der Bewertung bis zur Begleitung zum Notartermin. Immo Krämer ist seit über 20 Jahren am Mannheimer Immobilienmarkt tätig und kennt die Besonderheiten von Feudenheim Mannheim, von der historischen Bausubstanz im Ortskern bis zu modernen Wohnanlagen. Das Unternehmen bietet eine kostenlose und unverbindliche Erstbewertung sowie Begleitung durch den kompletten Prozess bis zum Notartermin.
