Etwa die Hälfte aller Erbschaften umfasst Immobilien, und es ist nur verständlich, dass Erben sich die Frage stellen: “Ich habe ein Haus geerbt – Was soll ich jetzt tun?”. Der Besitz von Immobilien bedeutet eine große Verantwortung für die Erben. Selbst das prächtigste Anwesen mit zehn Zimmern und einem Swimmingpool kann schnell zu einem Albtraum werden, wenn es mit Hypotheken belastet ist und der Erbe nach dem Tod des Erblassers für die Zinsen und Tilgungen an die Banken verantwortlich ist. Wenn Sie also eine Wohnung oder ein Haus geerbt haben, ist es wichtig zu wissen, welche Aspekte beachtet werden müssen und wie man die Vor- und Nachteile abwägt. Wir bieten Ihnen 10 Tipps, um Ihnen bei der richtigen Entscheidungsfindung zu helfen.
Das Wichtigste zu beachten, wenn Sie ein Haus geerbt haben:
Mit dem Erbfall treten Sie als Rechtsnachfolger des Verstorbenen auf und werden somit der neue Besitzer der Immobilie. Damit gehen auch sämtliche Verantwortlichkeiten für die Immobilie auf Sie über.
Zuallererst sollten Sie prüfen, ob der Nachlass und insbesondere die Immobilie werthaltig oder überschuldet sind. Falls der Nachlass insgesamt überschuldet ist, ist es ratsam, die Erbschaft innerhalb der gesetzten Frist abzulehnen.
Entscheiden Sie schnell, ob Sie die Immobilie selbst nutzen, vermieten oder verkaufen möchten. Alternativ besteht auch die Möglichkeit, bei einem Mehrfamilienhaus Eigentumswohnungen zu schaffen.
Es empfiehlt sich, die Möglichkeit der gebührenfreien Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren zu nutzen, um sich als neuer Eigentümer einzutragen.
Wenn Sie Teil einer Erbengemeinschaft sind, sollten Sie gemeinsam entscheiden, ob die Immobilie behalten, verwaltet oder verkauft werden soll. Bedenken Sie, dass eine Teilungsversteigerung oft nur als letzte Option in Betracht gezogen werden sollte.
Was geschieht bei Eintritt des Erbfalls?
Sobald der Erbfall eintritt, lässt das Gesetz wenig Raum für Trauer. Mit dem Eintritt des Erbfalls werden Sie automatisch entweder als gesetzlicher Erbe oder als Erbe gemäß Testament eingestuft, und somit werden Sie zum Rechtsnachfolger des Verstorbenen. Als Rechtsnachfolger übernehmen Sie sämtliche Rechte und Pflichten des Erblassers und treten in seine Fußstapfen. Dies gewährleistet, dass der Nachlass nicht herrenlos wird.
Falls Sie die Erbschaft nicht annehmen möchten, haben Sie die Möglichkeit, sie abzulehnen. Hierbei ist es wichtig, die entsprechenden Formulare auszufüllen und die Fristen einzuhalten. Insbesondere beim Erhalt einer Immobilie als Erbschaft ist es häufig der Fall, dass der überlebende Ehepartner nicht über ausreichend Liquidität verfügt. Oftmals überschätzen Erben aufgrund von Unerfahrenheit oder euphorischer Stimmung den Wert der Immobilie.
Überprüfen Sie, ob der Nachlass werthaltig oder überschuldet ist
Bevor Sie die Erbschaft annehmen, ist es wichtig, den Wert des Nachlasses zu klären und zu prüfen, ob er werthaltig ist oder ob Schulden vorhanden sind. Als Erbe tragen Sie nicht nur die Vermögenswerte des Verstorbenen, sondern auch seine Schulden und Verbindlichkeiten. Wenn die Schulden die Vermögenswerte übersteigen, ist es möglicherweise nicht ratsam, die Erbschaft anzunehmen. Dies gilt insbesondere, wenn Sie eine Immobilie erben, da der Wert und die Zustand der Immobilie berücksichtigt werden müssen, sowie Ihre eigenen Pläne damit.
Es ist wichtig, das Grundbuch einzusehen, da Sie als Erbe ein Recht darauf haben. Dadurch können Sie feststellen, ob die Immobilie mit Belastungen wie Grundschulden, Hypotheken oder anderen Dienstbarkeiten verbunden ist. Diese Eintragungen bestimmen den tatsächlichen Wert der Immobilie.
Wenn Sie eine sanierungsbedürftige oder stark belastete Immobilie erben, sollten Sie abwägen, ob der Aufwand für Sanierung oder Kapitaldienst im Verhältnis zum Wert der Immobilie steht. Besonders wenn es sich um das Elternhaus handelt, spielen andere Faktoren eine Rolle.
Die Entscheidung, ob Sie das Haus selbst bewohnen oder vermieten möchten, beeinflusst ebenfalls Ihre Bereitschaft, in Sanierungen zu investieren. Es ist entscheidend, den Marktwert der Immobilie richtig einzuschätzen, da der Wert einer Immobilie letztendlich davon abhängt, wie viel potenzielle Käufer bereit sind, dafür zu zahlen. Selbst das schönste Haus kann seinen Preis nicht wert sein, wenn niemand bereit ist, einen angemessenen Preis dafür zu zahlen.
Nachlass überschuldet? Entscheiden Sie sich gegen die Annahme der Erbschaft!
Falls Sie nicht vorhaben, die Erbschaft anzunehmen, müssen Sie sie ausschlagen. Sie haben sechs Wochen Zeit, nachdem der Erbfall eingetreten ist und Sie erfahren haben, dass Sie ein Haus geerbt haben. Es ist wichtig zu beachten, dass diese Frist nicht verlängert werden kann.
Sie können die Ausschlagung entweder beim zuständigen Amtsgericht für den Wohnort des Erblassers vor einem Rechtspfleger erklären oder notariell bei einem Notar Ihrer Wahl beurkunden lassen. In beiden Fällen ist es entscheidend, die Ausschlagungsfrist einzuhalten, sowohl für Sie als auch für den Notar.
Sie haben ein Haus geerbt – Wie geht es weiter?
Wenn Sie sich dazu entschieden haben, die Erbschaft anzutreten und das Haus zu übernehmen, sollten Sie darüber nachdenken, ob Sie die Immobilie selbst nutzen, vermieten oder verkaufen möchten. Hierbei spielen auch steuerliche Aspekte eine Rolle. Sollte der Wert des Nachlasses (Vermögen abzüglich Verbindlichkeiten) Ihren persönlichen Erbschaftsteuerfreibetrag überschreiten, sind Sie zur Entrichtung der Erbschaftssteuer verpflichtet.
Selbstnutzung der Immobilie
Als Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner, der eine Wohnung oder ein Haus erbt und darin selbst wohnt, sind Sie von der Erbschaftssteuer befreit, sofern Sie die Immobilie mindestens 10 Jahre lang bewohnen. Sollten Sie jedoch innerhalb dieser Frist ausziehen, entfällt rückwirkend ab dem Tag des Erbfalls die Steuerbefreiung. Es sei denn, es liegen dringende Gründe vor, die eine weitere Selbstnutzung unmöglich machen (z. B. Umzug ins Pflegeheim oder berufsbedingter Wohnortwechsel zur Vermeidung von Arbeitslosigkeit).
Auch als Kind des Erblassers können Sie von dieser Steuerbefreiung profitieren, wenn Sie die geerbte Immobilie mindestens 10 Jahre lang selbst bewohnen. Dabei darf die Wohnfläche jedoch höchstens 200 Quadratmeter betragen. Für den Teil der Wohnfläche, der darüber hinausgeht, müssen Sie Erbschaftssteuer zahlen, sofern er den steuerlichen Freibetrag für Kinder von 400.000 € übersteigt.
Praxisbeispiel:
Angenommen, Sie haben ein Haus geerbt, das einen Verkehrswert von 500.000 € und eine Wohnfläche von 250 qm hat. Davon bleiben 200 qm steuerfrei. Für die zusätzlichen 50 Quadratmeter Wohnfläche fällt grundsätzlich Erbschaftssteuer an. Falls der Wert dieser 50 qm beispielsweise 50.000 € beträgt, liegt der Gesamtwert unter Ihrem steuerlichen Freibetrag von 400.000 €, und Sie müssen keine Erbschaftsteuer zahlen.
Immobilie zur Vermietung
Wenn Sie eine geerbte Wohnung oder ein Haus vermieten möchten, richtet sich die Erbschaftssteuer nach bis zu 90 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie. Die Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Als neuer Eigentümer treten Sie in bestehende Mietverträge mit den Mietern ein und führen diese fort. Falls Sie die Immobilie selbst nutzen möchten, haben Sie als Erbe einer Wohnung oder eines Hauses die Möglichkeit, wegen Eigenbedarfs fristgerecht zu kündigen.
Wenn die Immobilie bereits in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist, gibt es in der Regel einen Hausverwalter (WEG-Verwalter). Wenn Sie ein solches Haus erben, sollten Sie sofort Kontakt zum Verwalter aufnehmen und sich über den Zustand der Immobilie informieren. Die Situation rund um die Wohnung oder das Haus ist entscheidend dafür, ob es sinnvoll ist, die Immobilie zu behalten oder zu verkaufen.
Begründung von Wohnungseigentum
Bei mehreren Erben besteht die Möglichkeit, das Haus gemeinsam zu verwalten oder die einzelnen Wohnungen aufzuteilen und Wohnungseigentum zu begründen. Wenn Sie ein Haus geerbt haben und die Immobilie nach der Aufteilung in Wohnungseigentum verkaufen möchten, hat der Mieter der bewohnten Eigentumswohnung ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Die Einzelheiten richten sich nach dem, was Sie im Kaufvertrag mit dem Kaufinteressenten vereinbart haben.
Um Wohnungseigentum zu begründen, benötigen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung von einem Architekten, die bestätigt, dass die Wohnungen abgeschlossene Einheiten sind und eigenständig genutzt werden können. Danach müssen Sie beim Notar eine Teilungserklärung beurkunden lassen, in der die Immobilie in Wohnungseigentum und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt wird. Sie bilden dann mit den anderen Erben, die das Haus gemeinsam geerbt haben, eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Jeder Erbe, der ebenfalls das Haus geerbt hat, kann frei über seine Wohnung verfügen.
Immobilie verkaufen
Als letzte Option, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus erben, können Sie die Immobilie freihändig verkaufen, hierbei unterstützen wir Sie gerne. Dadurch erhalten Sie zwar den Kaufpreis und verfügen über Liquidität, müssen jedoch möglicherweise bestehende Grundschulden und Hypotheken bedienen. Achten Sie darauf, den Verkehrswert der Immobilie realistisch einzuschätzen. Holen Sie sich vorher Rat bei einem örtlichen Makler ein, der die Marktbedingungen kennt. Bei vermieteten Objekten ist es wichtig zu prüfen, ob die Mieter zuverlässig zahlen und ob Sanierungsbedarf besteht.
Denken Sie daran, dass bei einer vorzeitigen Kündigung eines bestehenden Darlehens an die Bank aufgrund des Verkaufs möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Diese Kosten mindern natürlich den Erbschaftswert, wenn Sie ein Haus geerbt haben. In einigen Fällen kann es daher günstiger sein, die im Darlehensvertrag vereinbarte Zinsbindungsdauer abzuwarten, bevor Sie das Darlehen kündigen und/oder das Objekt verkaufen.
Ändern Sie das Grundbuch!
Wenn Sie eine geerbte Wohnung oder ein Haus behalten möchten, müssen Sie als neuer Eigentümer das Grundbuch berichtigen und sich darin eintragen lassen. Um Ihre Erbschaft nachzuweisen, benötigen Sie einen Erbschein, den Sie beim Nachlassgericht beantragen können. Falls ein notarielles Testament vorhanden ist, reicht dessen Vorlage aus, damit das Grundbuchamt Sie als neuen Eigentümer einträgt. Ein einfaches Testament genügt dafür jedoch nicht. Die Umschreibung im Grundbuch ist gebührenfrei. Falls andere Personen die Wohnung oder das Haus ebenfalls geerbt haben, werden alle Miterben als neue Eigentümer in einer Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen.
Um Kosten zu sparen, ist es ratsam, die Eigentumsumschreibung innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers zu beantragen. Innerhalb dieses Zeitraums fallen keine Grundbuchgebühren an, und Ihr Erwerb ist auch von der Grunderwerbsteuer befreit, wenn Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.
Erbengemeinschaft
Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus geerbt haben und es Miterben gibt, bilden Sie automatisch eine Erbengemeinschaft. Einzelne Erben können nicht eigenständig über die Immobilie verfügen, da jede Entscheidung gemeinsam getroffen werden muss. Es ist wichtig zu beachten, dass eine Immobilie ohne angemessene Pflege und Instandhaltung mit der Zeit verfällt. Falls Sie sich nicht darauf einigen können, die Immobilie gemeinsam zu verwalten, ist es möglicherweise besser, sie freihändig zu verkaufen.
Wenn ein freihändiger Verkauf aufgrund mangelnder Einigung nicht möglich ist, bleibt als letzte Option nur die Teilungsversteigerung. Dies kann jedoch mit Verlusten verbunden sein, da der erzielte Erlös oft unter dem liegt, was durch einen freihändigen Verkauf erzielt werden könnte. Außerdem ist zu bedenken, dass das gerichtliche Verfahren Monate dauern kann, während denen die Immobilie verwaltet werden muss. Steht die Immobilie leer, besteht die Gefahr des Verfalls.
Vermeiden Sie eine Teilungsversteigerung bei gemeinsamer Erbschaft einer Wohnung oder eines Hauses!
Falls Sie sich nicht einigen können, bleibt als letzte Möglichkeit die Teilungsversteigerung. Jeder Miterbe kann beim Amtsgericht beantragen, die Immobilie zwangsweise in einem öffentlichen Verfahren zu versteigern. Das Gericht beauftragt einen Sachverständigen, um den Verkehrswert der Immobilie festzustellen. Basierend auf dem Gutachten setzt das Gericht den Verkehrswert fest und bestimmt einen Versteigerungstermin. Der Höchstbietende erhält den Zuschlag und wird neuer Eigentümer. Ein solches Verfahren kann je nach Einigung der Erben oder Streitigkeiten mindestens ein bis drei Jahre oder länger dauern.
Es ist wichtig zu wissen, dass eine Teilungsversteigerung hohe wirtschaftliche Verluste nach sich ziehen kann, da Interessenten häufig darauf spekulieren, die Immobilie zu einem günstigen Preis zu erwerben. Die festgesetzten Verkehrswerte liegen oft weit unter denen eines freihändigen Verkaufs. Wenn der Erlös nicht ausreicht, um etwaige Verbindlichkeiten des Nachlasses zu decken, haften die Erben persönlich für die Restbeträge.
Ein möglicher Ausweg bei gemeinsam geerbten Immobilien besteht darin, dass ein Miterbe bereit ist, die Immobilie zu übernehmen und die anderen Miterben auszuzahlen. Dies setzt jedoch voraus, dass der Käufer den Kaufpreis finanzieren und die Immobilie eigenständig unterhalten kann.
Berücksichtigen Sie die Erbschaftsteuer
Bei einer Erbschaft einer Wohnung oder eines Hauses unterliegen Sie grundsätzlich der Erbschaftssteuer. Allerdings gewährt das Gesetz hohe Steuerfreibeträge. Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner in der Erbschaftssteuerklasse I beträgt der Freibetrag 500.000 €. Kinder oder Enkel profitieren von einem Freibetrag von 400.000 €.
Erst wenn der verbleibende Nachlass nach Abzug der Verbindlichkeiten diese Freibeträge übersteigt, fallen Erbschaftssteuern an. Die Steuersätze sind jedoch halbwegs moderat. In der Erbschaftssteuerklasse I betragen die Steuern bis zu einem Nachlasswert von 75.000 € 7 %, also 5.250 €. Bis zu einem Wert von 300.000 € fallen 11 % an, das wären also 33.000 €.
Sollten Sie Ihr geerbtes Haus oder Ihre Wohnung verkaufen oder vermieten wollen stehen wir Ihnen gerne in Mannheim persönlich zur Verfügung!
