Warum sind Immobilien als Kapitalanlage attraktiv?
Ob Erbschaft oder angesparte Gelder – viele Anleger fragen sich, wie sie ihr Geld langfristig sinnvoll investieren können. Die Optionen sind zahlreich: Festgeld, Tagesgeld, Aktien oder Fonds. Wer jedoch eine stabile und langfristige Anlagemöglichkeit sucht und die Schwankungen des Aktienmarktes vermeiden möchte, könnte in Immobilien investieren. Diese Anlageform ist in Deutschland sehr beliebt: Laut Mikrozensus 2018 vermieten Privatpersonen rund 15 Millionen Wohnungen. Auch professionelle Investoren schätzen den deutschen Wohnimmobilienmarkt wegen seiner Stabilität.
Wann lohnt sich die Investition in Kapitalanlageimmobilien?
Im Mai 2011 betrug der Zinssatz für ein Baudarlehen mit 10-jähriger Zinsbindung etwa 4,3 %. Zum Vergleich: Für ein Darlehen von 350.000 €, mit einer 10-jährigen Zinsbindung und einer anfänglichen Tilgung von 2 %, zahlen Sie derzeit, je nach Eigenkapital und Kaufpreis, einen effektiven Jahreszins ab 3,17 % (Stand: 15.05.2024).
Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage ist nicht automatisch profitabel – folgende Bedingungen sollten erfüllt sein, damit sich die Investition lohnt:
– Attraktive Lage – sowohl die unmittelbare Umgebung als auch die Region
– Gute Bausubstanz ohne versteckte Mängel
– Rendite und Risiko entsprechen Ihren Vorstellungen
– Angemessener Mietpreismultiplikator (in der Regel nicht höher als 30)
– Solide Rendite, die Ihren Erwartungen entspricht
Immobilien als Geldanlage – warum ist die Lage entscheidend?
Die Lage der Immobilie ist das zentrale Kriterium für eine erfolgreiche Investition. Sie beeinflusst langfristig die Wertsteigerung und die Stabilität der Mieteinnahmen.
Anders als bei einer selbst genutzten Immobilie sollten Sie bei der Kapitalanlage die Perspektive potenzieller Mieter einnehmen: Wenn Sie beispielsweise eine Eigentumswohnung mit 3 bis 4 Zimmern kaufen möchten, sollten Sie auch auf die Nähe zu Kitas, Schulen und Spielplätzen achten, selbst wenn dies für Sie persönlich irrelevant ist.
Um die Lage besser einschätzen zu können, ist es ratsam, sowohl die Mikro- als auch die Makrolage zu betrachten.
Mikrolage: Was bietet die direkte Umgebung?
Zur Bewertung der Lagequalität lohnt sich ein Blick auf die unmittelbare Umgebung:
– Gibt es Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe?
– Sind Allgemeinmediziner und Fachärzte gut erreichbar?
– Gibt es Cafés und Restaurants, die Sie ansprechen?
– Wie ist die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr?
– Wie ist die Parkplatzsituation vor Ort?
– Welchen Gesamteindruck macht die Gegend? Passt sie zur Zielgruppe, die Sie als Mieter ansprechen wollen?
Idealerweise spricht die Lage Ihrer Kapitalanlageimmobilie eine breite Zielgruppe an, sodass die Mieteinnahmen bei einem Mieterwechsel schnell wieder gesichert sind.
Makrolage: Welche Perspektiven bietet die Region?
Neben der Mikrolage ist auch die Makrolage entscheidend für die Kaufentscheidung. Wichtige Fragen sind:
– Wie sind die wirtschaftlichen Aussichten der Region?
– Wie entwickelt sich die Bevölkerungszahl?
– Wie hoch ist der Leerstand bei Mietwohnungen?
Generell gilt: Je stärker der Standort wächst, desto besser sind die Aussichten auf eine Wertsteigerung der Immobilie. Kapitalanleger, die darauf achten, haben bessere Chancen, schnell neue Mieter zu finden, wenn ein Mieterwechsel ansteht.
Lage und Risiko: Wie hängt das zusammen?
Das Dilemma bei der Wahl der Lage: Je besser die Lage, desto höher die Kaufpreise – in einigen Regionen gilt der Immobilienmarkt sogar als überhitzt. Als Kapitalanleger müssen Sie sich entscheiden: Möchten Sie eine erstklassige Lage mit stabiler Perspektive, aber geringerer Rendite? Oder bevorzugen Sie eine Immobilie in einer weniger teuren Region mit höherem Renditepotenzial? Diese Entscheidung hängt stark von Ihrer persönlichen Risikobereitschaft ab.
Ein Beispiel: Wer heute im Hamburger Stadtteil Eppendorf eine typische Altbauwohnung kauft, muss tief in die Tasche greifen. Die Nachfrage in diesem Quartier wird jedoch voraussichtlich auch in Zukunft hoch bleiben. Deutlich günstiger wäre der Kauf einer Wohnung im Stadtteil Wilhelmsburg. Wie sich dieses Viertel entwickelt, ist jedoch momentan schwer vorherzusagen.
Wo lohnt sich der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage?
Im bundesweiten Vergleich sind sogenannte B- oder C-Städte wie Heidelberg, Bonn oder Ingolstadt hinsichtlich ihrer Makrolage ebenso attraktiv wie die als A-Städte bezeichneten Metropolen wie Hamburg, Berlin, München und Stuttgart. Diese Kategorisierung stammt vom Immobilien-Researchunternehmen Bulwiengesa und wird verwendet, um Städte nach der Bedeutung ihres Immobilienmarkts für Investoren zu klassifizieren.
In den A-Städten investieren auch internationale Anleger, während in B-Städten hauptsächlich deutsche Investoren aktiv sind. Attraktive Städte zeichnen sich oft durch Universitäten und namhafte Arbeitgeber vor Ort aus oder profitieren, wie Potsdam, von der Nähe zu einer Metropole.
Schwieriger sind die Aussichten in ländlichen Regionen, die nicht in der Nähe großer Städte liegen und schlecht ans Verkehrsnetz angebunden sind. In vielen dieser Gebiete schrumpft die Bevölkerung teils rapide. Dies ist zum Beispiel in Teilen des Saarlands und des Ruhrgebiets sowie in vielen ländlichen Regionen Ostdeutschlands der Fall.
Die Immobilie auf dem Prüfstand: Bruchbude oder solide Substanz?
Neben der Mikro- und Makrolage spielt auch der Zustand der Immobilie eine entscheidende Rolle bei der Kaufentscheidung. Die beste Lage in einem beliebten Stadtteil einer aufstrebenden Universitätsstadt wie Heidelberg nützt wenig, wenn das Wohnhaus in einem schlechten Zustand ist und möglicherweise zu einem überhöhten Preis angeboten wird.
Das Problem dabei: Nicht jeder Kaufinteressent kann Zustand und Kaufpreis fachgerecht beurteilen. Es ist daher – besonders bei Altbauten – ratsam, einen Gutachter hinzuzuziehen und die Immobilie gemeinsam zu besichtigen. Er kann die Schwachstellen identifizieren, sodass Sie besser abschätzen können, welche Sanierungskosten möglicherweise auf Sie zukommen könnten.
Wann ist der Kaufpreis angemessen?
Eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben, ist sinnvoll, wenn der Kaufpreis angemessen ist und die Immobilie langfristig zu guten Konditionen vermietet werden kann. Doch wie hoch darf dieser Preis sein?
Ein Anhaltspunkt ist der sogenannte Mietpreismultiplikator. Dieser gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten nötig sind, um die Immobilie einschließlich Nebenkosten und Modernisierungskosten zu finanzieren.
Beispiel: Kaufen Sie eine Wohnung für 400.000 € inklusive Nebenkosten und betragen die jährlichen Mieteinnahmen für ähnliche Objekte im Durchschnitt 16.000 €, dann liegt der Multiplikator bei 25. Das bedeutet, dass Sie 25 Jahre brauchen, um den Kaufpreis über die Mieteinnahmen zu decken. Die dafür notwendigen Daten zur erwarteten Miete finden Sie in örtlichen Mietspiegeln – zum Beispiel für Hamburg online abrufbar. Die Formel für den Mietpreismultiplikator lautet:
Kaufpreis (inkl. Neben- und Modernisierungskosten) / Jahresnettokaltmiete = Multiplikator
Wie hoch sollte der Mietpreismultiplikator sein?
Ein Multiplikator von 25 gilt allgemein als akzeptabel, in begehrten Großstädten kann er auch bei 30 oder höher liegen. Diese Kennzahl ist jedoch nicht pauschal bewertbar. In einer beliebten Lage einer Metropole kann ein Multiplikator von 35 angemessen sein, während ein Wert von 15 in einem weniger gefragten Stadtteil einer schrumpfenden Stadt möglicherweise zu hoch ist.
Rendite und Risiko: Wie hängen diese Größen zusammen?
Neben dem Mietpreismultiplikator ist die Rendite eine wichtige Kennzahl, da sie zeigt, ob die Investition zu Ihren Ertragsvorstellungen passt. Eine klassische Rendite liegt bei 4 bis 5 %.
Aufgrund steigender Kaufpreise, die die Mieten übersteigen, ist diese Rendite in Spitzenlagen schwer zu erreichen. Generell gilt: In gefragten Regionen müssen Sie mit einer geringeren Rendite bei geringerem Risiko rechnen – und umgekehrt.
Bei der Renditeberechnung sollten Sie von den jährlichen Mieteinnahmen die Bewirtschaftungskosten wie Verwaltungs- und Renovierungskosten abziehen und diesen Wert durch den Kaufpreis plus Nebenkosten teilen. Da die Netto-Mieteinnahmen niedriger ausfallen, kann auch die tatsächliche Rendite unter 4 bis 5 % liegen.
Eine Immobilie lohnt sich als Kapitalanlage, wenn die Rendite höher ist als bei anderen Anlageformen wie Sparbüchern oder Fonds. Zwar können Immobilienrenditen oft nicht mit denen von Aktiengeschäften mithalten, bieten jedoch meist mehr Sicherheit als Börseninvestitionen.
Wie können Sie in eine Immobilie als Kapitalanlage investieren?
Je nach Kapital und persönlicher Situation gibt es verschiedene Möglichkeiten:
– **Zinshaus**: Bei ausreichendem Kapital kann ein Zinshaus, auch Mietshaus oder Mehrfamilienhaus genannt, infrage kommen.
– **Vermietete Eigentumswohnung**: Der Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung bietet die Möglichkeit, diese entweder als reine Kapitalanlage zu nutzen oder für die spätere eigene Nutzung, etwa im Alter.
– **Vermietetes Einfamilienhaus**: Obwohl Einfamilienhäuser als weniger vorteilhaft gelten, da Modernisierungskosten nicht auf mehrere Parteien verteilt werden können, kann es sinnvoll sein, ein Eigenheim zu vermieten – zum Beispiel, wenn Sie Ihr Elternhaus geerbt haben.
Immobilie als Geldanlage finanzieren – so geht’s
Anders als bei selbstgenutzten Immobilien sollten bei der Finanzierung einer Kapitalanlageimmobilie nicht nur die monatlichen Einnahmen und Ausgaben, sondern auch die zu erwartenden Mieteinnahmen in die Kalkulation einbezogen werden – allerdings vorsichtig kalkuliert.
Auch Banken berücksichtigen bei der Finanzierung einer Zweitimmobilie die Erträge der Investition stärker als den Sachwert. Daher wenden sie bei Renditeobjekten das Ertragswertverfahren an. Eine Besonderheit: Bei Kapitalanlageimmobilien ist es nicht immer ratsam, mehr als 20 % Eigenkapital einzusetzen, da die Zinskosten steuerlich absetzbar sind.
Ganz ohne Eigenkapital geht es meist nicht: Es ist ratsam, mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zu zahlen. Stimmen die Eckdaten zur Immobilie und ist das Einkommen ausreichend, ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich, jedoch risikoreicher. Eine schuldenfreie vorhandene Immobilie kann als Sicherheit dienen.
